وکیل الزام به تنظیم سند رسمی؛ انتقال سند ملک و خودرو

وقتی معامله‌ای با قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی انجام شده و فروشنده با وجود دریافت ثمن، برای انتقال رسمی سند در دفترخانه حاضر نمی‌شود، خریدار می‌تواند از دادگاه بخواهد فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کند. مبنای این دعوا ماده ۱۰ قانون مدنی (نفوذ قراردادهای خصوصی) و ماده ۲۲۰ قانون مدنی است که می‌گوید عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده ملزم می‌کند، بلکه به کلیه نتایجی که به موجب عرف یا قانون از عقد حاصل می‌شود نیز ملزم می‌نماید.

این دعوا هم برای ملک و هم برای خودرو، سهام و سایر اموالی که انتقال آنها نیاز به سند رسمی دارد قابل طرح است. اگر حکم صادر شود و فروشنده باز هم حاضر نشود، نماینده دادگاه به جای او سند را امضا می‌کند.

برای پذیرش دعوا معمولاً سه چیز باید روشن باشد: وقوع بیع صحیح و قطعی (نه صرفاً قول فروش آینده)، مالکیت فروشنده نسبت به مال در زمان معامله، و انجام تعهدات خریدار یا آمادگی او برای انجام آنها. استعلام ثبتی از اداره ثبت، نخستین قدم است تا معلوم شود ملک به نام فروشنده است، بازداشت یا در رهن نیست و پلاک ثبتی با قرارداد مطابقت دارد.

اگر ملک در رهن بانک باشد، دادگاه معمولاً فک رهن را مقدمه انتقال می‌داند و بسته به شرایط قرارداد، پرداخت باقی‌مانده تسهیلات یا الزام فروشنده به فک رهن نیز مطرح می‌شود. اگر فروشنده فوت کرده باشد، دعوا به طرفیت ورثه او و با ارائه گواهی انحصار وراثت ادامه می‌یابد.

در بسیاری از معاملات، ملک چند بار با قولنامه دست‌به‌دست شده و فروشنده فعلی مالک ثبتی نیست. در این حالت باید همه حلقه‌های زنجیره—از مالک رسمی تا خریدار فعلی—در دعوا طرف قرار گیرند و صحت هر انتقال ثابت شود. نقص در یک حلقه می‌تواند کل دعوا را با مشکل مواجه کند.

در خودرو نیز گاهی سند به نام مالکان قبلی است. دعوای تنفیذ قرارداد و الزام به انتقال سند به طرفیت همه انتقال‌دهندگان، راه رایج حل این وضعیت است.

خطر بزرگ در این پرونده‌ها این است که فروشنده در طول رسیدگی، ملک را به دیگری منتقل کند یا رهن جدید بگذارد. خریدار می‌تواند هم‌زمان با دادخواست، دستور موقت منع نقل‌وانتقال یا قرار تأمین خواسته بخواهد تا وضعیت ملک ثابت بماند. این درخواست معمولاً نیاز به سپردن خسارت احتمالی دارد.

با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (۱۴۰۳)، قرار است اعتبار قراردادهای عادی خارج از سامانه‌های رسمی به‌تدریج محدود شود. اجرای این قانون مرحله‌ای است؛ بنابراین برای هر معامله باید تاریخ و نحوه ثبت آن بررسی شود و معاملات جدید ترجیحاً از ابتدا در سامانه رسمی ثبت شوند.

• استعلام ثبتی و تطبیق پلاک با قرارداد
• ارسال اظهارنامه برای حضور در دفترخانه
• ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند و در صورت نیاز تنفیذ قرارداد
• درخواست دستور موقت یا تأمین خواسته
• صدور حکم و تنظیم سند توسط نماینده دادگاه در صورت امتناع

مدارک اصلی شامل مبایعه‌نامه یا قولنامه، رسیدهای پرداخت ثمن، پاسخ استعلام ثبتی، اظهارنامه‌های ارسالی و در زنجیره معاملات، همه قراردادهای قبلی است. اگر بخشی از ثمن پرداخت نشده، باید آمادگی برای پرداخت آن نشان داده شود.

وکیل ملکی شاهین گروه با بررسی وضعیت ثبتی، رهن و زنجیره معاملات، دعوا را به طرفیت درست طرح می‌کند، دستور موقت را به‌موقع می‌گیرد و تا تنظیم سند در دفترخانه همراه است.